+7 (499)  Доб. 448Москва и область +7 (812)  Доб. 773Санкт-Петербург и область
ГлавнаяАвтошколаСложный процент в оценке недвижимости таблица

Сложный процент в оценке недвижимости таблица

Получите бесплатную консультацию прямо сейчас:
+7 (499)  Доб. 448Москва и область +7 (812)  Доб. 773Санкт-Петербург и область

На этапе сбора и анализа данных, формирования и управления информационным массивом оценщик должен проявить организаторские способности, умение работать с информационными источниками, терпение и тщательность при сборе материала, а также аналитические навыки. Объем и качество собранной для анализа информации имеют значение для профессионального использования методов оценки недвижимости. Эффективное использование необходимой для оценки недвижимости информации требует ее систематизации и классификации. По отношению к оцениваемому объекту сведения можно разделить на внешние и внутренние. В зависимости от их характера — на общие и конкретные.

Дорогие читатели! Наши статьи рассказывают о типовых способах решения юридических вопросов, но каждый случай носит уникальный характер.

Если вы хотите узнать, как решить именно Вашу проблему - обращайтесь в форму онлайн-консультанта справа или звоните по телефонам, представленным на сайте. Это быстро и бесплатно!

Содержание:
ПОСМОТРИТЕ ВИДЕО ПО ТЕМЕ: СЛОЖНЫЕ ПРОЦЕНТЫ: Магия времени. Куда инвестировать 2000000 рублей? Как выгодно вложить 2 миллиона

7.3. Таблицы сложного процента и финансовый калькулятор (Texas Instruments в аii plus).

Отправьте статью сегодня! Журнал выйдет 30 ноября , печатный экземпляр отправим 4 декабря. Автор : Мочулаев Валерий Евгеньевич. Дата публикации : Статья просмотрена: раз. Мочулаев В. Сложный процент — это экономическая категория, используемая для сопоставления одной и той же суммы денег в различные периоды времени с учетом того, что в каждом периоде доход приносит не только первоначально вложенная сумма, но и процент от нее [1, c.

Смысл сложного процента заключается в том, что проценты, начисленные в конце каждого периода, не выплачиваются, а присоединяются к основной сумме вложенного капитала, и в следующий расчетный период процент начисляется уже на большую сумму.

В рамках доходного подхода при использовании собственного капитала инвестора применяются два метода определения стоимости оцениваемого объекта недвижимости, в которых используются функции сложного процента — это метод капитализации по расчетным моделям и метод дисконтирования денежных потоков ДДП.

Наиболее универсальным методом определения текущей стоимости оцениваемой недвижимости является метод ДДП. В формуле 1 знаменатель первого и второго слагаемых представляет собой общую формулу сложного процента, которая используется в его шести функциях. Величину в финансовых расчетах называют множителем наращения по сложным процентам, фактором будущей стоимости единицы, коэффициентом наращения, а обратную ей величину — дисконтным, или дисконтирующим множителем.

В теории оценки общую формулу сложного процента называют будущей стоимостью единицы, а обратную ей величину — текущей стоимостью единицы или коэффициентом дисконтирования. Базовой функцией сложного процента является первая функция — будущая стоимость капитала. Остальные пять функций сложного процента — это производные от первой функции сложного процента будущей стоимости капитала.

В теории и практике оценки стоимости недвижимости методом ДДП используется четвертая функция сложного процента, которая является обратной первой функции и имеет следующий вид. Ключевым параметром сложного процента является ставка процента процентная ставка , которая с математической точки зрения выражает численное значение в форме процентов или десятичной дроби. В практических финансовых расчетах процентные ставки обычно измеряются в десятичных дробях.

В учебнике по финансовой математике Е. Из данного положения следует, что процентная ставка имеет не только числовое значение, но и временную характеристику. Однако в [3] и в литературе по оценке стоимости недвижимости временной интервал период начисления ставки процента в общей формуле сложного процента, как правило, не указывается. В этой связи ставка процента выступает в общей формуле сложного процента как безразмерная величина и поэтому может суммироваться с единицей, что нельзя признать правомерным.

Временные единицы измерения ставки процента приводятся в учебной литературе по финансовой математике. Для этого достаточно сделать переход к другим единицам измерения времени. Временная характеристика ставки процента присуща ей и она не сокращается под влиянием какого-либо фактора.

Но тогда возникает проблема реализации общей формулы сложного процента, так как по правилам математики нельзя выполнять суммирование единицы с параметром, имеющим единицу измерения, т. В этой связи нельзя признать правомерным суммирование единицы с размерной ставкой процента в формуле 2.

По правилам математики нельзя возводить число или какой-либо показатель в степень, которая имеет числовое значение и единицу измерения, т. Целью настоящей статьи является исправление недостатков формулы сложного процента для корректного с математической точки зрения ее применения в теории оценки стоимости недвижимости. Как известно, сложный процент является дальнейшим развитием простого процента, который выражается формулой.

Смысл простого процента заключается в том, что процент начисляется только на первоначальный капитал, а полученная постоянная величина прибыли не участвует в обороте капитала и ее можно использовать после окончания каждого отчетного периода.

В формуле 4 нет нарушений правил математики, так как при умножении ставки процента в форме десятичной дроби на срок начисления процентов, выраженных в одинаковых единицах времени, происходит сокращение этих единиц измерения. В результате умножения ставки процента на срок начисления процентов получается безразмерная величина, которая может суммироваться с единицей в общей формуле простого процента.

Простой процент можно использовать и в методе ДДП без нарушения правил математики. Переход от простого процента к сложному проценту в финансовой математике иллюстрируется на примере инвестора, который по депозитному договору с банком вложил определенную сумму денежных средств на депозитный счет на определенный срок с начислениями по простому проценту. После получения вложенной суммы денег с начисленными процентами инвестор перезаключил договор с банком на следующий такой же срок с начислениями по простому проценту.

Число перезаключений депозитного договора инвестора с банком может быть многоразовое, что означает реинвестирование средств, полученных на каждом этапе наращения с помощью постоянной или переменной ставки процента.

Схема наращения денежных средств инвестора по простому проценту в результате перезаключений договоров реинвестирования средств , например для трех реинвестирования средств, будет иметь следующий вид. В общем виде формула наращения 5 при годовой процентной ставке, сроке начисления, измеряемого в годах, многократном реинвестировании средств будет иметь вид.

Если в формуле 6 срок начисления процентов у всех перезаключаемых договоров принять равным одному периоду одному году, одному полугодию, одному кварталу, одному месяцу и т. Такой вид наращения будет представлять собой наращение по сложным процентам.

В формуле 6 как и в формуле 4 произведение является безразмерной величиной тогда, когда знаменатель ставки процента и числитель одного периода начисления имеют одинаковые единицы измерения, которые при умножении сокращаются. Поэтому математически правомерно в множителе наращения складывать единицу с безразмерным произведением.

Если заданный период начисления меньше годового периода ставки процента, то в этом случае годовой период ставки процента переводится в измеритель заданного периода начисления. Например, если заданный период начисления составляет 1 мес. В этом случае знаменатель годовой ставки процента будет равен 12 месяцам. При численном значении ставки процента равной 0,12 и периоде процентной ставки равном 12 мес. Тогда произведение будет представлять коэффициент наращения первоначальной суммы вклада за 1 мес.

Параметр в формуле 6 может быть рассчитан по формуле. Рассчитаем значение для представленного выше примера, если , что составляет 36 мес. В целом для данного примера значение множителя наращения по сложным процентам составит.

На основе данных формулы 8 получим усовершенствованную модель оценки стоимости недвижимости методом ДДП. Для практических оценочных расчетов целесообразно в формуле 9 вместо параметра использовать соотношение срока прогнозного периода к заданному периоду дисконтирования денежных потоков Тогда модель оценки стоимости недвижимости методом ДДП будет иметь вид.

В работе [6] отмечалось, что ставка дисконтирования должна включать не только временной интервал, но иметь в числителе и знаменателе еще и денежные единицы. Например, при годовом значении ставки дисконтирования равном 0,12, периоде дисконтирования равном году и денежного выражении числителя и знаменателя в рублях, ставка дисконтирования будет иметь наиболее общий вид.

При умножении ставки дисконтирования на один заданный период дисконтирования год происходит сокращение временных и денежных единиц измерения этих параметров и ставка дисконтирования превращается в коэффициент, который можно складывать с единицей в дисконтном множителе.

Кроме указанных выше недостатков формулы 1 , следует отметить несопоставимость результатов дисконтирования текущих будущих денежных потоков и остаточной стоимости недвижимости. Так как при дисконтировании текущего будущего дохода каждого временного интервала периода владения будем получать приведенный денежный поток, а не текущую стоимость.

Тогда как при дисконтировании остаточной стоимости недвижимости получим текущую стоимость, которую нельзя суммировать с суммарным приведенным денежным потоком из-за другой размерности. Например, при использовании годовых временных интервалов в прогнозном периоде и рублевом исчислении денежных потоков и остаточной стоимости получим размерность текущей стоимости объекта недвижимости вида.

Несопоставимость результатов дисконтирования денежных потоков объясняется тем, что будущие доходы от сдачи объекта недвижимости в аренду и остаточная стоимость недвижимости в конце прогнозного периода характеризуются разными по природе экономическими показателями, т. Так, будущие доходы от сдачи объекта недвижимости в аренду на определенный период времени характеризуются показателями, которые в экономической науке называются интервальными экономическими показателями, т.

В оценке стоимости недвижимости временными периодами сдачи объекта в аренду чаще всего являются месяц или год. Если, например, объект сдается в аренду на год с месячными платежами, то при дисконтировании этих платежей доходов с размерностью руб.

И эти доходы не превращаются в текущую стоимость недвижимости. Их размерность такой же и останется, т. Остаточная стоимость объекта недвижимости представляет собой продажу объекта в конце периода владения прогнозного периода. Выражается показателем, который характеризует стоимостное состояние объекта на определенный момент времени.

Такой вид показателей в экономической науке называются моментными экономическими показателями. Поэтому при продаже объекта недвижимости его размерность будет выражена только в рублях на конец прогнозного периода.

При дисконтировании моментного экономического показателя получаем его размерность в рублях. Из-за разной размерности нельзя складывать интервальные показатели с моментными показателями, как это сейчас делается в теории оценки недвижимости, так как это противоречит правилам математики и экономическому смыслу. В экономической науке, в частности экономической статистике, моментные и интервальные показатели трактуются следующим образом. Моментные показатели характеризуют изучаемые социально-экономические процессы и явления по состоянию на определенную дату, начало или конец месяца, года, т.

К таким показателям относится численность населения, стоимость основных фондов, дебиторская задолженность и другие. Интервальные показатели позволяют получать значения признаков за определенный период — день, неделю, месяц, квартал, год производство продукции, число заключенных браков, сумма страховых выплат.

Отличительной особенностью интервальных показателей является возможность их суммирования. Например, суммируя производство продукции по месяцам, мы получаем общий объем производства за год. Для устранения указанного недостатка формулы 1 автор в работах [6, 7] предложил вместо метода ДДП применить метод накопления денежных доходов метод НДД.

Сущность метода НДД заключается в том, что текущие денежные доходы от эксплуатации объекта недвижимости в конце каждого расчетного периода передаются на банковский депозит с начислением по формуле сложных процентов с капитализацией процентов.

При таком способе накопления они в конце прогнозного периода приобретают форму капитала и измеряются в тех же единицах, что и остаточная стоимость объекта недвижимости. В таком виде обеспечивается реальный учет фактора времени, поскольку система банковского депозита деньги множит, а не обесценивает [8]. Таким образом, происходит капитализация текущих денежных доходов и превращение их в капитальную стоимость в конце расчетного периода. Для дисконтирования будущего капитала суммы остаточной стоимости недвижимости и капитализированной стоимости денежных доходов на дату оценки использовался коэффициент приведения инфляции , рассчитанный за прогнозный период.

При использовании в качестве коэффициента приведения дисконтного множителя модель оценки стоимости объекта недвижимости методом НДД, в случае использования собственного капитала инвестора, будет иметь вид. Где текущая стоимость оцениваемого объекта недвижимости; наименование временного интервала прогнозного периода; число временных интервалов в прогнозном периоде; чистый операционный доход го временного интервала прогнозного периода, ден.

Параметр в формуле 11 может быть рассчитан из соотношения. В числителе формулы 11 текущие доходы в конце каждого расчетного интервала времени передаются на банковский депозит с начислением дохода по формуле сложных процентов, которые в конце прогнозного периода приобретают форму капитала и измеряются в тех же единицах, что и остаточная стоимость объекта недвижимости. Таким образом, происходит капитализация текущих денежных доходов и превращение их в капитальную стоимость в конце прогнозного периода.

В знаменателе формулы 10 для приведения к дате оценки остаточной стоимости и капитализированных на конец прогнозного периода текущих денежных доходов используется коэффициент дисконтирования, основанный на сложном проценте. Для сравнения, полученного по формуле 11 результата оценки недвижимости, выполним по предыдущим исходным данным расчет рыночной стоимости недвижимости по формуле 1.

Исходные данные и результаты расчета по формуле 1 приведены ниже в таблице. Примечания: текущая стоимость реверсии; текущая стоимость недвижимости. Чаще всего процентные ставки приравниваются к ставкам по банковским вкладам на депозит, а ставки дисконтирования — к банковским ставкам по кредитам.

Если значения ставок дисконтирования будут значительно выше значений процентных ставок, то результаты расчета по формуле 11 будут ниже результатов расчета по формуле 1. В этом случае при использовании для оценки стоимости недвижимости формулы 1 получим завышение результатов оценки.

В заключение следует отметить, что предлагаемые исправления недостатков формулы сложного процента и модели оценки стоимости недвижимости методом НДД являются корректными с точки зрения математики, содержит необходимые дополнительные параметры, имеет расшифровки всех параметров и их единиц измерения и примеры их практического использования. Таким образом, продисконтированная прогнозная стоимость предприятия равна. Основные термины генерируются автоматически : денежный поток, ставок дисконта , прогнозный период , стоимость

Коррекция формулы сложного процента и модели оценки стоимости недвижимости

В учебном пособии представлены элементы финансовой математики в оценке собственности с вариантами контрольной работы по данному курсу. Санкт-Петербургский государственный технологический университет растительных полимеров, 2. Главный принцип - принцип ожиданий, в соответствии с которым оценочная стоимость - это текущая настоящая стоимость PV-present value всех будущих выгод доходов от собственности, а также от возможной ее продажи в конце периода функционирования. Это связано с тем, что оценщик оперирует денежными потоками в различные периоды времени рис. Денежные потоки, формирующие оценочную стоимость имущества. Сложный процент - форма расчета дохода, основанная на присоединении к сумме долга начисленных, но невыплаченных процентов, начисление процентов на проценты, расчет процентов на два или большее число периодов, проводимый таким образом, что процент начисляется не только на исходную сумму, но и на процент, начисленный в предыдущем периоде.

Принимая решение об оценке Правило 72, или Сила Сложного Процента​.

Сложный процент в оценке недвижимости таблица

Инвестиционная программа - это проект, который приносит прибыль на протяжении ряда периодов. Следовательно, он включает потоки дохода на протяжении будущих периодов. Очевидным является факт, что деньги, полученные через год или несколько лет, имеют меньшую стоимость, чем та же сумма денег в текущий момент времени, независимо от экономической ситуации и прогнозов на ее дальнейшее развитие. Это различие текущей и будущей стоимости денег связано с тем, что сумма, полученная на какой-либо период времени раньше, чем аналогичная сумма, полученная позднее, может быть положена на банковский депозит под проценты и в момент получения второй сравниваемой суммы первая будет больше на величину накопленных за период между получением обеих сумм процентов. При оценке денежных потоков используется временная теория денег: денежные потоки, возникающие в разные моменты времени приводятся к одному моменту времени. Процессы преобразования текущей и будущей стоимости называются аккумулированием и дисконтированием. Аккумулирование — это процесс приведения текущей стоимости денег к их будущей стоимости при условии, что эта сумма удерживается на счету в течение определенного времени, принося периодически накапливаемый процент. Дисконтирование — это процесс приведения денежных поступлений от инвестиций к их текущей стоимости. Понятия аккумулирования и дисконтирования базируются на определении сложного процента.

ФИНАНСОВАЯ МАТЕМАТИКА В ОЦЕНКЕ СОБСТВЕННОСТИ

Отправьте статью сегодня! Журнал выйдет 30 ноября , печатный экземпляр отправим 4 декабря. Автор : Мочулаев Валерий Евгеньевич. Дата публикации :

Новейшие информационные технологии. ГЛАВА

С РЕШЕНИЕМ РАБОЧАЯ ТЕТРАДЬ 6 функций сложного процента

Особенности расчета заключаются в том, что:. Особенности метода капитализации. Метод капитализации дохода при оценке недвижимости, приобретаемой с участием ипотечного кредита, имеет четко выраженные особенности. Коэффициент капитализации рассчитывается как сумма ставки доходности на собственный капитал и нормы возмещения инвестированного капитала; зависит от условий кредитования - процентной ставки, срока кредитования, коэффициента ипотечной задолженности. Инвестор получает самоамортизирующийся кредит. Остаток долга возвращается кредитору в момент перепродажи.

Сложный процент в оценке недвижимости

Федотова , А. Рассматриваются основные понятия оценки, регулирование оценочной деятельности, временная оценка денежных потоков, необходимая информация и методы оценки бизнеса, особенности оценки при реструктуризации, инвестировании, ликвидации предприятий, определении стоимости земельного участка, банка и т. Анализируется мировая практика оценочной деятельности. Приводятся конкретные примеры оценки стоимости компаний, предприятий, банков, таблицы сложных процентов, задания, тесты и контрольные вопросы 1-е изд. Для студентов, аспирантов, преподавателей экономических ВУЗов, экспертов-оценщиков, предпринимателей, инвесторов, финансистов, аудиторов. Издание второе, переработанное и дополненное.

ТАБЛИЦЫ СЛОЖНЫХ ПРОЦЕНТОВ – ШЕСТЬ. ФУНКЦИЙ расчетной работы по теме «Оценка операций с недвижимостью с помощью дартных функций сложного процента в оценке операций с объ-.

Основы оценочной деятельности: Учебное пособие

.

Основы оценочной деятельности: Учебное пособие

.

.

.

.

ВИДЕО ПО ТЕМЕ: Как стать миллионером. Сложный процент - секрет богатства Баффета
Получите бесплатную консультацию прямо сейчас:
+7 (499)  Доб. 448Москва и область +7 (812)  Доб. 773Санкт-Петербург и область
Комментарии 1
Спасибо! Ваш комментарий появится после проверки.
Добавить комментарий

  1. coalecapo1982

    В теории оценки общую формулу сложного процента называют будущей В теории и практике оценки стоимости недвижимости методом ДДП . и результаты расчета по формуле (1) приведены ниже в таблице.