Суханово Парк цены

Общий обзор

Цены Суханово Парк - тема очень занятная, сложная и практически не поддающаяся какой-либо логике. Не будем обращать внимание на мнения неконструктивных злопыхателей и конкурентов, которые говорят всякого рода гадости, о том, что ценник устанавливается «от фонаря».  Да еще добавляют, что милая девушка в офисе продаж не умеет пользоваться Ёкселем. Будем считать, что это не правда. Не соответствует духу и стилю нашего сайта. Применим научный подход. Разберем базовые принципы ценообразования в поселке. Выделим основные составляющие цен на таунхаусы, дуплексы и квартиры. А недоброжелателей, склочников и завистников мы отправим куда-нибудь подальше, пусть идут на прогулку в парк.

Основные компоненты стоимости объекта недвижимости складываются из затрат по получению необходимой разрешительной документации, затрат на аренду (покупку) земли, собственно затрат на само строительство и довольно широкой группы «прочие затраты».

Для простоты анализа объектом будем считать одну секцию дуплекса. По оценке независимых экспертов себестоимость строительства одной секции дуплекса, в поселке, подобном Суханово Парк, составляет порядка 6 – 8 млн. рублей. Для того, чтобы быть объективными, возьмем верхнюю планку оценки - 8 млн. рублей.

Очевидно, что ведение бизнеса в российских реалиях, с учетом эффективного менеджмента, возможных последующих переделок требует повышенной нормы рентабельности. Количество последующих переделок может серьезно варьироваться в зависимости от наблюдательности и срока проживания покупателя. Возможна перекладка крыши, может потребоваться гидроизоляция подвала, возможны неустранимые браки в строительстве, загубленный парк, прочие косяки. Безусловно, это не проблемы генерального подрядчика Суханово Парк. Это проблемы субподрядчиков, жильцов и покупателей – таково мнение эффективных менеджеров.

Учитывая все возможные риски, примем норму рентабельности равной 100%, в этом случае цена объекта составит порядка 16 млн. рублей. Открываем прайс лист Суханово Парк.. И точное попадание! Нижняя планка угадана, точнее рассчитана, абсолютно верно. Но видимо что-то мы подсчитали не совсем верно. Поскольку основной диапазон цен на дуплесы и таунхаусы Суханово Парк от 16 до 27 млн. рублей. Откуда появляются еще 11 млн. рублей?! В ответе на этот вопрос нам поможет группа затрат «прочие» и менеджеры офиса продаж Суханово Парк.

Да, мы упустили из виду группу затрат "прочие". Наверное вот тут и порылась собака. Что можно отнести к этой группе затрат, которая так существенно влияет на итоговую цену? Инфраструктура! Да, конечно, именно она родимая и составляет всю остальную часть заоблачного ценника. Теннисные корты, будущие садики и прочие прелести достойного коттеджного поселка. Но не следует раньше времени радостно хлопать в ладоши. Менеджеры уже достали калькулятор и всё для Вас посчитали.  Начиная с того, сколько будет стоить поиграть в теннис на корте, заканчивая разными бытовыми услугами – типа прикрутить писсуар к стенке. Экономика требует эффективности. В УК даже должность есть такая – «калькулятор». Это не китайский ширпотреб, это живой человек там сидит. Так что вариант с инфраструктурой отпадает. Она еще будет оплачена по утвержденным расценкам. Что ж, похоже, фантазии у нас маловато. Надо обратиться к классикам, посмотреть мировой опыт.

Мировой опыт

Наверняка эффективные менеджеры Суханово Парк вполне компетентны в вопросах цен и ценообразования. В соответствии с мировыми принципами, определяющими факторами для установления цен являются ожидания потенциальных покупателей, затраты на строительство и эксплуатацию, спрос и предложение, задача эффективного использования доступных ресурсов. Попробуем копнуть в этом направлении.

Первая группа факторов, определяющих цену на недвижимость, является полезность для покупателя. Полезность не только экономическая – такая как возможность получения дохода. Но и эстетическая, возможность отдыха и проживания.  Декомпозируем влияние данной группы факторов по основным составляющим.

* Экономическая полезность. В условиях свободного выбора, разумный агент рынка недвижимости будет готов предложить цену, не превышающую аналогичные предложения на рынке. Это не наш случай, так как аналогичные предложения на рынке имеют сопоставимую или более низкую цену. Эстетическая полезность очевидно есть, но пока она под риском.

* Метод расчета исходя из затрат. Данный подход к формированию цен предполагает, что не имеет смысла платить за то, что обойдется существенно дороже, чем реализация аналогичного по характеристикам объекта недвижимости в допустимые сроки. Увы, и здесь у нас тоже сложности. Как мы уже рассмотрели ранее, затраты на возведение подобного жилья составят сумму менее 8 млн. рублей. Еще 8 млн. руб. можно будет потратить на банкет и праздничный салют со строителями либо поставить еще один таунхаус, дуплекс или квартиру.

* Расчет от дохода. Метод предполагает, что существует альтернативные варианты инвестирования. Например, помимо вложений в загородную недвижимость Подмосковья, можно просто положить деньги на банковский депозит. Текущий уровень банковской ставки составляет грубо 10%. Рентабельность проекта мы оценили в 100%. Разница в разы. Можно кончено допустить, что менеджеры Суханово Парк при определении цен на недвижимость руководствуются данным способом ценообразования. Поскольку эффективность смышленых специалистов коттеджного поселка не знает границ, они могли принять стратегическое решение - заложили рентабельность не 100%, а 200%. Если так, то это действительно пример силы и мощи управленческой мысли. Но не будем торопиться с выводами. Это еще не все возможные подходы. Давайте рассмотрим и другие варианты.

* Расчет исходя из принципа замещения. Данный вариант определения цен предполагает, что в рамках однотипной группы рассматриваемых объектов недвижимости наибольшим спросом у потенциальных покупателей будут пользоваться строения с наименьшим ценником. Увы, и данный метод ценообразования для недвижимости нам не подходит. Нам нужен метод, который бы учитывал количество сосен и берез близ нашего объекта. Объекты-то однотипные, построены по одинаковым проектам, а вот парк на участке разный, вид из окошек тоже. Заострять внимание на том, почему строения, воздвигнутые по одному проекту отличаются по внешнему виду и по площади, мы не будем. Это тема для отдельного исследования.

Но не будем останавливаться на огромной вариации рассмотренных выше методов сопоставления по доходу и затратам (метод остаточной стоимости, ожидаемой доходности, и прочие). Очевидно, что это не совсем то, что нам требуется в случае с Суханово. Перебрав множество других походов к установлению ценника, всё таки можно выделить наиболее адекватный нашим требования и условиям. Это метод, использующий принцип вклада.

* Применение принципа вклада для установления суммы, которую должен выложить клиент, предполагает, что необходимо выделить и оценить вклад всех основных компонентов, определяющих итоговую цену. Как правило, выделяют 4 основные группы компонент: объект недвижимости с землей, технические объекты, строительные рабочие ресурсы и менеджмент. Вклад каждого из этих компонент и надо оценить. Тогда можно будет получить корректную цену на вновь построенный дуплекс, таунхаус или квартиру. Здесь даже неподготовленный в области оценки и ценообразования читатель сразу же заметит и выделить ключевой компонент, который мы упустили из рассмотрения выше. Это менеджмент Суханово Парк. Вот оно сильное, эффективное и недостающее звено в нашем аналитическом обзоре. Именно это и является ключевой компонентой, доходящей до 11 млн. рублей в цене.

Заключение

Большинство экспертов и специалистов по рынку недвижимости Москвы и Подмосковья активно изучают рынок недвижимости, динамику цен и тенденции. Но, увы, мнения экспертов даже в этой узкой области расходятся кардинально. В данной статье мы провели анализ системы ценообразования в довольно узком, но популярном формате жилья - на примере таунхаусов и дуплексов уровня бизнес класса в одном из коттеджных поселков. Собственно на этом цель нашего исследования можно считать успешно достигнутой. Теперь, покупая недвижимость в коттеджном поселке Суханово Парк, грамотный покупатель чётко понимает - как складывается цена и за что он собственно платит.

P/s Небольшое дополнение для тех, кто еще сомневается – следует ли купить недвижимость сейчас или отложить на более позднее время. Приведем мнение профессионалов и экспертов рынка недвижимости. Стоимость недвижимости во всем мире падает. В Европе, Японии и Америке рынки стагнируют. Но в России, Москве и Подмосковье благодаря грамотному управлению и гибкому ценообразованию эффективных менеджеров, уровень цен постоянно повышается. Приобретение недвижимости – гарантия стабильности и уверенность в завтрашнем дне.

динамика изменения цены

Спрос на квартиры в новостройках Подмосковья только растет. Все прелести чистой экологии, качества строительства и необходимая инфраструктура (школы, сады, поликлиники, спортивные объекты) обязательно будут созданы. Проблемы транспорта будут решены. Инвестировав сейчас, Вы получите дополнительные выгоды и преимущества, сможете подобрать более выгодные варианты.

В нашем коттеджном поселке Вы сможете самостоятельно оценить и выбрать оптимальный вариант из всего многообразия. Это и квартиры и таунхаусы и дуплексы. Оригинальный дизайн и индивидуальные проекты. Новейшие материалы и технологии строительства. Передовая система менеджмента, которая будет сопровождать Вас на всех этапах жизненного цикла – начиная с покупки, заканчивая эксплуатацией.